Le principe du démembrement de propriété

Définition

Le démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit.

Le démembrement prendra fin au décès de la personne disposant de l’usufruit, le nu-propriétaire détiendra la pleine propriété du bien en question c’est ce qu’on définit comme le remembrement de propriété. L’objectif est de préparer sereinement sa succession. Le cas le plus courant pour une succession est de léguer l’usufruit au conjoint et la nue-propriété aux enfants.

Le démembrement de propriété peut être fait sur un bien immobilier comme la résidence principale, mais aussi pour un compte titre ou des parts de SCPI par exemple.

Concernant le barème usufruit, nue-propriété, les droits de mutation seront calculés sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation :

  • Moins de 21 ans révolus : Valeur de l’usufruit 90%, valeur de la nue-propriété 10%
  • Moins de 31 ans révolus : Valeur de l’usufruit 80%, valeur de la nue-propriété 20%
  • Moins de 41 ans révolus : Valeur de l’usufruit 70%, valeur de la nue-propriété 30%
  • Moins de 51 ans révolus : Valeur de l’usufruit 60%, valeur de la nue-propriété 40%
  • Moins de 61 ans révolus : Valeur de l’usufruit 50%, valeur de la nue-propriété 50%
  • Moins de 71 ans révolus : Valeur de l’usufruit 40%, valeur de la nue-propriété 60%
  • Moins de 81 ans révolus : Valeur de l’usufruit 30%, valeur de la nue-propriété 70%
  • Moins de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit 20%, valeur de la nue-propriété 80%
  • Plus de 91 ans révolus : Valeur de l’usufruit 10%, valeur de la nue-propriété 90%

La Nue-propriété

La nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le modifier, le détruire, le vendre, le donner, le léguer.

Le nu-propriétaire détiendra la pleine propriété au décès de l’usufruitier ou la fin de du démembrement si une date a été décidé au préalable.

L’Usufruit

L’usufruit se définit comme le droit de se servir du bien (habiter la maison), d’en recevoir les fruits (les revenus), cela est également appelé « l’usus » et le « fructus ».

Le droit à l’usufruit est temporaire (pour une durée fixée à l’avance) ou en viager (jusqu’à la mort de l’usufruitier) cela est déterminé avec le nu-propriétaire.

Si l’usufruit est en viager, il existe une clause de réversion. Cette clause consiste à transmettre l’usufruit à une autre personne que le nu-propriétaire.

La valeur de l’usufruit dépendra de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune plus la valeur de l’usufruit sera grande.

Les obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Il est important de noter que le démembrement se différencie de l’indivision. Dans une indivision la gestion et le pouvoir d’administration sont répartis entre les indivisaires.

La répartition des pouvoir d’administration entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent être prévu dans un acte de démembrement.

Lors des votes dans les assemblées de copropriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent se mettre d’accord pour savoir lequel d’entre eux va les représenter. S’ils ne trouvent pas d’accord, un juge pourra être saisi pour désigner ce représentant.

S’agissant des obligations de réparations et le paiement des charges d’entretiens, l’article 606 du code civil stipule que l’usufruitier à l’obligation de s’occuper des réparations d’entretien du bien et le nu-propriétaire des grosses réparations.

Les grosses réparations sont celles qui concernent, les voûtes ou gros murs du bien ; les clôtures et les murs de soutènements ; les digues ; le rétablissement des poutres et des couvertures entières. D’une manière générale, ce qui concerne la solidité et la structure du bien.

D’un point de vue fiscale, l’usufruitier a la possibilité s’il le souhaite de louer le bien. Les revenus tirés de cette location pourront être déduit des charges d’entretien (assurance, entretien) comme tout bailleur.  La taxe foncière devra être payé par l’usufruitier si le bien n’a pas de locataire.

Pour le paiement de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), l’imposition sera faite en fonction du barème du fisc et l’âge de l’usufruitier.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilierTaux applicables
N’excédant pas 800 000€0%
Supérieure à 800 000 € et inférieur ou égale à 1 300 000€0,5%
Supérieure à 1 300 000€ et inférieur ou égale à 2 570 000€0,7%
Supérieure à 2 570 000€ et inférieur ou égale à 5 000 000€1%
Supérieure à 5 000 000€ et inférieur ou égale à 10 000 000€1,25%
Supérieure à 10 000 000€1,5%

Exemple de démembrement

Plusieurs raisons existent pour réaliser un démembrement d’un bien :

– Pour ce premier exemple, prenons un couple parental donnant l’usufruit à leurs enfants de leurs trois appartements mis en location. Les enfants pourront bénéficiers des loyers et donc obtenir des revenus complémentaires, les parents en contrepartie pourront réduire leur assiette imposable.

–  Comme second exemple, prenons une personne âgée retraitée faisant le choix d’une vente en viager de son bien. La retraitée va vendre la nue-propriété du bien et recevoir en contrepartie une somme d’argent, elle gardera l’usufruit c’est-à-dire l’usus et le fructus et bénéficiera donc du droit de jouir du bien des revenus qui en découlent jusqu’à son décès. A son décès, la pleine propriété reviendra au détenteur de la nue-propriété.

– Dans ce troisième exemple, prenons une personne âgée ayant transmis la nue-propriété à ses enfants et étant pacsé avec une femme n’étant pas la mère de ces enfants. L’usufruitier (le père) veut protéger sa concubine et va donc lui donner l’usufruit au moment de sa mort. Cette condition devra être écrite dans l’acte de démembrement.

Fiscalité sur les droits de successions

Il est primordial d’anticiper afin de réaliser une transmission de son patrimoine optimum.

Le démembrement de propriété est principalement utilisé pour son optimisation fiscale via la donation de la nue-propriété.

Lors du décès du donateur, le nu-propriétaire du bien se voit attribuer la pleine propriété, la nue-propriété sera imposée aux droits de donation, cependant aucun droit ne sera à payer pour la valeur de l’usufruit.

Ce mécanisme de donation avec réserve d’usufruit permet de préparer la transmission de votre patrimoine et de réduire la fiscalité, les abattements sur les donations et successions s’appliquent.

TRANSMISSIONDONATIONSUCCESSION
En ligne directe100 000€
Entre frères et sœurs15 392€
Entre neveux et nièces7 967€
Entre époux ou pacsé(e)s80 724€Exonération
Aux petits-enfants31 865€1 594€
Aux arrières petits-enfants5 310€1 594€
Abattement par défautAucun1 594€
A une personne handicapée (cumulable à tout autre abattement)159 325€

Source :  notaires.fr

Exemple transmission :

Alain 58 ans possédant un appartement d’une valeur de 180 000€. Afin de faciliter sa transmission de patrimoine, il décide de donner la nue-propriété à sa fille Aurore.

Alain ayant plus de 51 ans et moins de 61 ans au moment de la donation fait partie de la tranche ou l’usufruit et la nue-propriété ont une valeur de 50% chacune. Soit 90 000€ pour l’usufruit et 90 000€ pour la nue-propriété.

Aurore étant en ligne directe avec son père, elle pourra déduire 100 000€ la donation, elle ne sera pas donc imposée sur bien. Alain pourra d’ici 15 ans effectuer à nouveau une donation à sa fille pour une valeur maximale de 100 000€.

Les intérêts pour l’utilisateur (conclusion)

Pour conclure, nous avons pu voir dans les cas ci-dessus qu’ils existent différentes raisons pour réaliser un démembrement de propriété et différents moyens de les réaliser (en viager, ou avec une durée définie en amont), tout dépendra de votre problématique et vos objectifs.

Le démembrement se caractérise comme un bon optimisateur fiscal et facilitera votre succession.